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泰康人寿首席市场官尹奇敏曾表示,泰康养老社区的定位确实是高端人群。

泰康人寿千亿布局养老社区

险企纷纷砸钱拿地押注养老地产,其中最大的因素自然是投资收益。

根据泰康人寿的投资计划,未来泰康拟将占自己公司总资产10%-20%投入到养老社区之中。目前其已经完成了北上广三大一线城市的总体布局。

据泰康人寿董事长陈东升介绍,未来5-8年,泰康人寿将在全国投资1000亿元,建设15-20个养老社区。

泰康人寿公布的年度业绩数据显示,2012年,泰康人寿的总资产约为4116.28亿元。

泰康人寿董事长陈东升曾算过这样一笔账:如果客户入住率相对稳定,达到90%以上,入住期限在8-10年,就等同于一次性销售了10年的期缴保险产品。

在业内人士看来,保险公司自身在养老地产投资方面也具备诸多优势。一方面,养老地产可以对接保险公司开发的医疗保险、重大疾病保险和养老保险等产品,只要保险能卖出去,就不愁没人入住造成空置。另一方面,保险公司可以借机涉足老年用品、医疗护理等多项产业,能够延伸和扩展寿险产业链。

其他险企也对养老社区表达了浓厚的兴趣。早在2011年,合众人寿就已经投资80亿元,在武汉蔡甸区“盘下”一块700多亩的养老用地,用于养老社区建设。2013年10月,养老社区一期已经建设完成,开始试运营。中国平安(601318,股吧)在浙江桐乡、中国人寿在河北廊坊、新华保险在北京的养老社区项目也都正在推进之中。

吸引保险公司押注养老地产的最大因素自然是投资收益。只要能保证入住率,保险公司就可以通过入住和服务的费用,求得长期稳定的回报。

据业内估计,养老社区的年投资收益在10%到11%。这与过去一年保险资金5.04%的总投资收益率相比,显然有明显优势。

投资回报和入住率还是问号

对保险公司来说,养老地产投资唯一的不足是投资回报周期比较长,很难做到快速回本。

一切的前提是保险公司的产品能卖出去,以保证养老社区的入住率。

从传统观念上来说,不少老人不愿意在外颐养天年;子孙满堂带来的情感需求,是养老社区所无法提供的。此外,200万元的养老计划也让绝大多数工薪阶层对此望而却步。有业内人士坦言,养老社区只是高端人群养老的选择之一,难以成为居民养老的范例。

尽管目前美国经营成熟养老社区的入住率能达到95%以上,但中国的养老社区仍然处于起步阶段,高端养老社区的投资回报率和入住率并没有相关的经验可以借鉴。保险公司如此大手笔的投资,必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。一旦没有足够的高端客户可以支撑,保险公司将面临保费收不上来,同时还要维持养老社区的运营开支的局面。

此外,随着保险公司纷纷介入养老地产,这一市场的竞争亦会日趋激烈。据各险企公布的年报显示,在2012年,共有23家险企参与了地产投资,总投资规模约560亿元,而随着2013年养老地产项目数量大举增加,这一投资规模还将大幅上涨。高端养老社区未来或许会展开新一轮的“拉客战”和“价格战”。

医疗管理考验保险公司

对一个养老社区来说,医院和护理中心是必不可少的。但在现行政策的限制以及医疗护理资源、人才相对短缺的情况下,这对保险公司是个大考验。

在泰康人寿的规划中,养老社区应当是“医养结合”的场所,泰康将在养老社区配置一家具备二级甲等资质的康复医院,为老人提供慢性病治疗、术后康复等服务。

据业内人士介绍,保险公司在兴办医疗机构方面有足够的资金实力,也有很强的意愿,但缺乏具体的政策和人力支持。

根据现行《保险法》规定,保险资金不得用于设立保险业务以外的机构。这意味着大多数保险公司暂时还无法做到自建医疗机构为养老社区“造血”,只能通过参股或与医疗机构合作的方式来满足投保人的医疗需求。

2012年,保监会在《关于贯彻落实〈“十二五”期间深化医药卫生体制改革规划暨实施方案〉的通知》中表示,保监会将探索保险公司兴办医疗机构、参与公立医院改制重组的可行性和有效途径,延长健康保险产业链。但时隔近两年,并无相应的具体政策出台。

此外,根据权威资料估计,目前中国的养老人才缺口达到近500万人,医疗人才缺口也有数十万人。这些缺口势必在短期内造成养老人才供不应求,身价也将随之提高。

养老社区的管理也是险企的一大考验。经济学家吴敬琏曾表示,“养老地产不应该完全是地产,涉及方面很广,是一套完整的产业链,包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性,应该在服务上多做文章,不只是房地产商卖房子那么简单。”

目前,多数保险公司建设养老社区的进展并不快。泰康在北京昌平的养老社区建设已历时近三年,至今仍未完工。而合众人寿在武汉已经建成的养老社区,目前仍处在“试运行”阶段,原定2014年1月全面开门迎客的计划仍在一拖再拖。

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